# טעינת רכב חשמלי בבית משותף: החוק, ההסכמות והתהליך לוועד הבית

- Link: https://evtech.co.il/electric-vehicle-charging-for-multifamily-housing/
- Published: 2026-11-01T23:12:18+02:00
- Author: admin

נכון ל-1.11.2026 אין בישראל חוק ייעודי להתקנת עמדות טעינה בבית משותף. עבודה ברכוש
המשותף כפופה לחוק המקרקעין ולתקנון הבית, ולפי חוות דעת של האגודה לתרבות הדיור בתי
המשפט נוהגים ברוח הצעת החוק (תיקון מס' 36), שלא הושלמה בכנסת ה-25. לוועד הבית יש
שתי דרכים עיקריות: לאפשר לכל דייר עמדה פרטית, או להקים מערכת טעינה משותפת ומנוהלת
לכל הבניין. הבחירה קובעת איזה רוב נדרש באספה, איך מחייבים על החשמל ומה ההתחייבות
מול ספק.

> **בקצרה:** במאגר הכנסת, שבדקנו ב-1.11.2026, הצעת החוק עדיין בשלב "הכנה לקריאה 
> שנייה ושלישית". הכנסת ה-26 מתכנסת ב-10.11.2026, וההצעה תמשיך רק אם יוחל עליה דין
> רציפות. לפי הצעת החוק וחוות הדעת: עמדה בחניה צמודה שמחוברת ללוח הדירה דורשת הודעה
> מראש בלבד, חיבור לחשמל המשותף או חיבור ייעודי חדש דורש רוב באספה, ועמדה בחניה 
> משותפת או מערכת מרוכזת של חברה דורשות 2/3 מבעלי הדירות. בניין חדש בבנייה רוויה
> חייב בתשתית טעינה לפי תקנות החניה מ-2022.

איזה מודל מתאים לבניין שלכם?

עמדה פרטית לכל דייר או מערכת משותפת מנוהלת. שלוש שאלות על הבניין.

כמה רכבים חשמליים יהיו בבניין?

 מעט רכבים הרבה רכבים

איך החניות בבניין?

 צמודות לדירות חניון משותף

מתי הוגשה הבקשה להיתר הבנייה?

 לפני מרץ 2023 ממרץ 2023

עמדה פרטית לכל דייר, מחוברת ללוח הדירההודעה 45 יום

מערכת משותפת מנוהלת, בדרך כלל של חברהרוב של 2/3

חשמל בחשבון הדירה. כל מצטרף מושך קו משלו, והמקום בלוחות עלול להיגמרבלי ספק

חיוב לפי משתמש. בחוזה: תקופה, בעלות על הציוד ותנאי יציאהתלות בספק

חשמלאי בודק את החיבור, המקום בלוחות והמרחקיםסקר חשמלאי

בנייה רוויה, היתר מ-7.3.2023: לוח טעינה ייעודי ומובל לכל חניהלפי התקנות

מסקנה של EVTECH לפי הטבלה בכתבה, הצעת החוק (שאינה חוק) וחוות דעת האגודה לתרבות הדיור(
נבדק ב-1.11.2026). תקנון מוסכם גובר. לא ייעוץ משפטי.

## מה החוק אומר היום

### חוק המקרקעין והתקנון

חוק המקרקעין לא מזכיר עמדות טעינה. לפי דברי ההסבר להצעת החוק, היום חל הכלל הכללי
של סעיף 62(א) לחוק ושל סעיף 12 לתקנון המצוי: עבודות ושינויים ברכוש המשותף שאינם 
חלק מהאחזקה הרגילה דורשים הסכמה של בעלי הדירות האחרים. גובה ההסכמה תלוי במקרה: הסכמת
כל בעלי הדירות כשמטילים עליהם חובות או תשלומים, 2/3 לשינוי התקנון המוסכם, או רוב
המשתתפים באספה הכללית בהחלטות אחרות.

לכן הצעד הראשון של ועד הבית הוא לקרוא את התקנון המוסכם, אם יש כזה. הצעת החוק עצמה
קובעת שההסדר שלה הוא ברירת מחדל, ושתקנון מוסכם שקבע הסדר אחר גובר עליו.

### מה עושים בתי המשפט והמפקח על רישום המקרקעין

סכסוך בין בעלי דירות על עמדת טעינה מגיע בדרך כלל למפקח על רישום המקרקעין. לפי דברי
ההסבר, בסמכויותיו השיפוטיות המפקח דן כמו שופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית. היועץ
המשפטי של האגודה לתרבות הדיור כתב במרץ 2025 שבהיעדר חקיקה מוסדרת, בתי המשפט נוהגים
ברוח הצעת החוק. לא בדקנו פסקי דין בעצמנו, ולכן אין כאן ניתוח של פסיקה מסוימת.

### הצעת החוק (תיקון מס' 36): איפה היא עומדת

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודייני 
מקרקעין) היא הצעה ממשלתית שפורסמה ב-13.12.2022 ועברה קריאה ראשונה במאי 2024. ועדת
הפנים והגנת הסביבה דנה בה בחמש ישיבות, מ-22.9.2024 עד 8.9.2025. בבדיקה במאגר הכנסת
ב-1.11.2026 הסטטוס שלה הוא "הכנה לקריאה שנייה ושלישית", כלומר היא לא חוק.

לפי אותו מאגר, הכנסת ה-25 סיימה את מושב הקיץ האחרון שלה ב-17.7.2026, והכנסת ה-26
מתכנסת ב-10.11.2026. הצעת חוק שלא הושלמה לא עוברת אוטומטית לכנסת חדשה. לפי חוק רציפות
הדיון בהצעות חוק, ממשלה שתקום בכנסת החדשה יכולה לבקש להחיל דין רציפות על הצעה ממשלתית
שעברה קריאה ראשונה, ואז החקיקה ממשיכה מהשלב שבו נעצרה. אם לא תוגש בקשה כזו, ההצעה
צריכה להתחיל את ההליך מחדש.

העקרונות בנוסח שפורסם, כפי שהם מופיעים בהצעה ובחוות הדעת:

 * **חניה צמודה, חיבור ללוח הדירה:** אין צורך בהסכמה. מוסרים הודעה בכתב לנציגות 
   ולכל בעלי הדירות 45 ימים לפחות לפני ההתקנה.
 * **חניה צמודה, חיבור לחשמל המשותף:** החלטת רוב באספה הכללית, והחיבור עובר דרך 
   מונה ייעודי.
 * **חיבור ייעודי חדש לעמדות טעינה:** רוב רגיל (51%) באספה, לפי חוות הדעת.
 * **חניה משותפת:** רוב מיוחד של 2/3 מבעלי הדירות.
 * **התנגדות:** בעל דירה או הנציגות יכולים לתבוע בטענה לפגיעה מהותית בזכויות, בתוך
   30 ימים מקבלת ההודעה.

בוועדה נדון ב-2025 נוסח מתוקן, כך שהמספרים עוד עשויים להשתנות אם החקיקה תתחדש. איך
כל אחד מסוגי החיבור עובד מול חברת החשמל, ומה עולה חיבור נפרד לפי ספר התעריפים, מוסבר
בכתבה [פיצול מונה למטרת חיבור עמדת טעינה בבניין](https://evtech.co.il/פיצול-מונה-למטרת-חיבור-עמדת-טעינה-בבינ/).

## שני מודלים: עמדה פרטית לכל דייר או מערכת משותפת

במודל הפרטי כל דייר מתקין עמדה בחניה שלו, ומחבר אותה ללוח הדירה או לחשמל המשותף 
דרך מונה ייעודי. במודל המשותף הבניין מקים תשתית אחת (לוח טעינה, בדרך כלל על חיבור
ייעודי), ומערכת ניהול מזהה כל משתמש, מודדת את צריכתו ומחלקת את ההספק בין הרכבים.
את המערכת המשותפת מקימה ומפעילה לרוב חברה חיצונית.

  |  נושא |  עמדה פרטית לכל דייר |  מערכת משותפת מנוהלת |  
   |  מי מחליט |  הדייר, בהודעה מראש (לוח הדירה) או ברוב באספה (חשמל משותף) |  האספה הכללית; לפי חוות הדעת רוב של 2/3 למערכת מרוכזת של חברה |  
 |  בעלות על הציוד |  הדייר |  לפי החוזה: הבניין, הדיירים או החברה המפעילה |  
 |  עלות התקנה |  כל דייר משלם על העמדה והכבל שלו |  תשתית אחת; החלוקה לפי ההסדר או החוזה |  
 |  חיוב על החשמל |  חשבון הדירה, או מונה ייעודי והתחשבנות עם הנציגות |  מדידה לפי משתמש וחיוב דרך מערכת הניהול |  
 |  ניהול עומסים |  לכל עמדה בנפרד; כמה עמדות על החשמל המשותף צריכות תיאום |  מרכזי, מחלק את ההספק הזמין בין הרכבים |  
 |  הצטרפות דיירים בהמשך |  כל מצטרף מושך קו משלו; מקום בלוחות ובתוואי הכבלים עלול להיגמר |  מתחברים לתשתית הקיימת, עד גבול ההספק |  
 |  תלות בספק |  אין |  חוזה, תעריף ותנאי יציאה |  
 |  מתאים בדרך כלל ל |  מעט רכבים וחניות צמודות קרובות ללוחות הדירות |  הרבה רכבים או ביקוש צפוי, חניון גדול |

מקור: השוואה של EVTECH לפי הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36), חוות דעת האגודה לתרבות
הדיור (מרץ 2025) והנחיות מינהל החשמל להתקנת מערכת טעינה (25.11.2025), נכון ל-1.11.2026

### ניהול משתמשים, OCPP וניהול עומסים

מערכת לכמה משתמשים צריכה לזהות מי טוען (בכרטיס, באפליקציה או בקוד), לרשום כמה קוט"ש
כל אחד צרך ולהפיק ממנו חיוב. OCPP (Open Charge Point Protocol) הוא פרוטוקול תקשורת
פתוח בין עמדות טעינה למערכת ניהול, שמפרסם ארגון Open Charge Alliance. הגרסאות הנוכחיות
הן 1.6, 2.0.1 ו-2.1. עמדה שתומכת ב-OCPP יכולה בדרך כלל לעבור למערכת ניהול של ספק
אחר, אבל זה תלוי במימוש בעמדה ובמערכת, ולכן כדאי לוודא זאת בחוזה. הנחיות מינהל החשמל
מחייבות שעמדות במצב פעולה 3 ו-4 יותאמו לעבודה עם מערכת ניהול טעינה לפי דרישות רשות
החשמל, אך לא מציינות פרוטוקול מסוים. פירוט על סוגי העמדות והפונקציות החכמות נמצא
במדריך [עמדת טעינה לרכב חשמלי](https://evtech.co.il/עמדת-טעינה-לרכב-חשמלי/).

ניהול עומסים חשוב כשכמה עמדות חולקות חיבור אחד. לפי חוות הדעת, כשעמדות מחוברות לחשמל
המשותף, האספה קובעת מה ההספק המרבי שכל העמדות יחד רשאיות לצרוך. אם ההספק בבניין 
לא מספיק, הגדלת ההספק טעונה החלטה ברוב של 51%, ולדעת כותב חוות הדעת העלות חלה על
כל בעלי הדירות, כי ההספק הנוסף הופך לחלק מהרכוש המשותף.

### מה לשאול חברה שמציעה לנהל את הטעינה בבניין

 * **משך ההתקשרות:** לכמה שנים החוזה, ומה קורה בסופו.
 * **בעלות על הציוד:** של מי הלוח, הכבלים והעמדות, במהלך החוזה ואחריו.
 * **מחיר:** המחיר לקוט"ש, איך ומתי הוא מתעדכן, ואם יש דמי מנוי חודשיים או דמי הצטרפות.
 * **תנאי יציאה:** מה עולה לבניין או לדייר לצאת לפני הזמן, ואם העמדות ממשיכות לעבוד
   עם מערכת אחרת.
 * **החיבור:** מי הצרכן הרשום מול חברת החשמל, ומי משלם את החשבון.
 * **תחזוקה ואחריות:** זמני תגובה לתקלה, מי מבצע את הבדיקות התקופתיות, ואיזה ביטוח
   יש. חוות הדעת ממליצה למחוק מהחוזה סעיפים שפוטרים את החברה מתביעה על נזק, ולוודא
   ביטוח מבנה וצד שלישי.

## שלב אחר שלב לוועד הבית

 1.  **סקר דיירים:** כמה רכבים חשמליים יש היום, כמה מתוכננים, והאם החניות צמודות (ורשומות
     בטאבו) או משותפות.
 2.  **בדיקת התקנון:** האם התקנון המוסכם קובע משהו על שינויים ברכוש המשותף או על חניות.
 3.  **בדיקת חשמלאי:** גודל החיבור המשותף, מקום בלוחות, מרחקים לחניות, והאם צריך חיבור
     ייעודי נפרד או הגדלת חיבור.
 4.  **בחירת מודל והצעות:** עמדות פרטיות, מערכת משותפת או שילוב. רכיבי העלות מפורטים
     בכתבה [כמה עולה התקנה של עמדת טעינה](https://evtech.co.il/כמה-עולה-התקנה-של-עמדת-טעינה/).
 5.  **החלטה באספה הכללית:** לפי הרוב שנדרש למודל שנבחר. כדאי לקבוע בהחלטה את ההספק
     המרבי לעמדות, חלוקת עלויות התשתית, כללי חיוב החשמל ודרישות ביטוח. האגודה לתרבות
     הדיור פרסמה "הסכם לדוגמה" בין דייר שמתקין עמדה לבין הנציגות.
 6.  **בקשה לחברת החשמל:** אם הוחלט על חיבור ייעודי לעמדות טעינה, את הבקשה מגישים הנציגות
     או בעל דירה רשום, כמפורט בכתבה על [פיצול מונה](https://evtech.co.il/פיצול-מונה-למטרת-חיבור-עמדת-טעינה-בבינ/).
 7.  **התקנה:** בידי חשמלאי בעל רישיון חשמלאי מוסמך לפחות, לפי הנחיות מינהל החשמל.
 8.  **בדיקה:** חשמלאי בודק בודק כל מערכת בהתקנה קבועה לפני ההפעלה הראשונה, ושוב אחרי
     כל שינוי יסודי.
 9.  **כללים שוטפים:** מי משלם על מה, איך מחייבים, מי אחראי לבדיקה השנתית של מפסק הפחת
     ולביקורת של חשמלאי אחת ל-6 שנים. לפי חוות הדעת, אחריות ועלויות של תשתית ייעודית
     משותפת חלות רק על מי שמחוברים אליה.

דייר בודד שרק רוצה עמדה בחניה הצמודה לו יכול להיעזר במדריך [טעינת רכב חשמלי בבית ובדירה](https://evtech.co.il/electric-vehicle-charging-for-homes-and-apartments/).

## בניין חדש: תשתית טעינה כבר בתקנות

תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) (תיקון), התשפ"ב-2022, פורסמו ב-7.9.2022.
בבניין חדש בבנייה רוויה (6 דירות ומעלה במבנה אחד, בשתי קומות לפחות) מתקינים לוח 
חשמל ייעודי לטעינה שמתאים לכל חניות הדירות, חיבור לרשת של לפחות 3 קו"ט כפול 20% 
ממספר החניות, ומובלים מהלוח לכל חניה. חניות במתקן חניה מכני פטורות. התקנות חלות 
על בניין שהבקשה להיתר שלו הוגשה 6 חודשים או יותר אחרי הפרסום. כלומר בבניין כזה יש
תשתית בסיסית, אבל העמדות עצמן, הקצאת ההספק בין הדיירים וכללי החיוב עדיין נקבעים 
בבניין. פירוט נוסף בכתבה [הנחיות להתקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי](https://evtech.co.il/הנחיות-להתקנת-מערכת-טעינה-לרכב-חשמלי/).

## בטיחות בחניון

הדרישות הרשמיות שמצאנו הן של מינהל החשמל: עמדה בחניון בית משותף שמיועדת לדיירי הבניין
מוגנת מפני מתח יתר; ליד עמדה שניזונה מלוח אחר מתקינים שילוט שמזהה את הלוח ואת זרם
והספק הטעינה; ובמתקן מכפילי חניה מותר להתקין עמדה רק אם מובטח שתנועת המתקן לא תפגע
בכבלים. הנחיה רשמית של כבאות והצלה לגבי טעינה בחניונים של בנייני מגורים לא מצאנו
נכון ל-1.11.2026.

## שאלות נפוצות

### יש חוק להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף?

לא, נכון ל-1.11.2026. הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36) עברה קריאה ראשונה במאי 2024
ונעצרה בשלב ההכנה לקריאה שנייה ושלישית. היא תמשיך בכנסת ה-26 רק אם ממשלה חדשה תבקש
להחיל עליה דין רציפות. עד אז חלים חוק המקרקעין והתקנון, ובתי המשפט נוהגים ברוח ההצעה.

### ועד הבית יכול לסרב להתקנת עמדת טעינה?

לפי עקרונות הצעת החוק (שאינה חוק, אבל בתי המשפט נוהגים ברוחה), עמדה בחניה צמודה 
שמחוברת ללוח הדירה לא דורשת הסכמה, רק הודעה מראש. מי שמתנגד יכול לתבוע בטענה לפגיעה
מהותית בתוך 30 ימים. חיבור לחשמל המשותף או עמדה בחניה משותפת דורשים החלטה באספה,
ולכן הדיירים יכולים לסרב להם.

### כמה בעלי דירות צריכים להסכים לעמדת טעינה בבניין משותף?

לפי הצעת החוק וחוות הדעת: חיבור ללוח הדירה בחניה צמודה, אף אחד (הודעה בלבד); חיבור
לחשמל המשותף או חיבור ייעודי חדש, רוב באספה הכללית; חניה משותפת או מערכת מרוכזת 
של חברה, 2/3 מבעלי הדירות. תקנון מוסכם יכול לקבוע הסדר אחר.

### איזו עמדת טעינה מתאימה לניהול כמה משתמשים ורכבים?

עמדה עם זיהוי משתמש (כרטיס, אפליקציה או קוד), מדידת צריכה לכל משתמש, ניהול עומסים
ותמיכה בפרוטוקול פתוח כמו OCPP, כך שאפשר להחליף מערכת ניהול בלי להחליף את העמדות.
אנחנו לא ממליצים על דגם או יצרן מסוים.

### מי משלם על החשמל של עמדת טעינה בבניין?

בעל העמדה. בחיבור ללוח הדירה זה חשבון החשמל שלו. בחיבור לחשמל המשותף מודדים במונה
ייעודי, ולפי חוות הדעת, אם לא הותקן מונה, משווים 3 חודשים לפני ההתקנה ו-3 חודשים
אחריה. במערכת מנוהלת החיוב לפי צריכת כל משתמש ובמחיר שבחוזה.

## מקורות

 * [מאגר הכנסת: הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36), רשומת הצעת החוק וסטטוס 113](https://knesset.gov.il/Odata/ParliamentInfo.svc/KNS_Bill(2198284))(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [מאגר הכנסת: ישיבות ועדה על הצעת החוק](https://knesset.gov.il/Odata/ParliamentInfo.svc/KNS_CmtSessionItem()?$filter=ItemID%20eq%202198284)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [מאגר הכנסת: מועדי כנסים של הכנסת ה-25 וה-26](https://knesset.gov.il/Odata/ParliamentInfo.svc/KNS_KnessetDates()?$filter=KnessetNum%20ge%2025)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [הצעות חוק הממשלה 1585, 13.12.2022: הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36), כולל דברי הסבר](https://fs.knesset.gov.il/25/law/25_ls1_1344488.pdf)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [המכון הישראלי לדמוקרטיה: דין רציפות בהצעות חוק, אוגוסט 2026](https://www.idi.org.il/articles/65448)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [האגודה לתרבות הדיור, חוות דעת בנושא עמדות טעינה חשמליות בבית המשותף (תקציר), מרץ 2025](https://www.tarbut-hadiur.gov.il/sites/default/files/1743497173_%D7%AA%D7%A7%D7%A6%D7%99%D7%A8_%D7%9E%D7%9C%D7%90_%D7%97%D7%95%D7%95%D7%AA_%D7%93%D7%A2%D7%AA_%D7%A2%D7%9E%D7%93%D7%95%D7%AA_%D7%98%D7%A2%D7%99%D7%A0%D7%94_%D7%9E%D7%A8%D7%A5_2025_.pdf)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [רשות החשמל, מינהל החשמל: הנחיות להתקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי, 25.11.2025](https://www.gov.il/BlobFolder/generalpage/mm_ezer_tak_han_peir_hav_2025/he/Pics_Minhal_hashmal_hanhayot_rechev_hamali_16122025.pdf)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [קובץ התקנות 10326, 7.9.2022: תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) (תיקון), התשפ"ב-2022](https://osh.org.il/UploadedImages//03_2023/kt_10326.pdf)(
   נבדק ב-1.11.2026)
 * [Open Charge Alliance: Open Charge Point Protocol](https://openchargealliance.org/protocols/open-charge-point-protocol/)(
   נבדק ב-1.11.2026)